辛辛苦苦拿來的,干什么?批復還沒下來,不想讓地閑著,干什么?土地的價值是看你在什么地方,種什么?種糧食,收益幾百塊錢;種果蔬經濟作物,收益翻幾倍;種工業和制造業廠房,收益翻幾十倍;種居民和商業住宅,收益翻幾百倍;種個故宮和長城,收益算不出來!為啥會這樣?種的東西不同,收益就不同?重點在于你種什么,種糧食一季收益,種旅游,時代收益,千金不換。別著急開發,了解補貼政策,知道上什么項目?規劃很重要,思路決定品牌和收益,程序也很重要,必要的時候找一些合作方造地(投資開發)

(一)盯著農業不放的造地

1、作物種植
將租來的土地進行農作物種植,如規模菜田、規模果園等,利用科技與規模優勢獲取土地溢出價值。
2、租賃
將低價流轉的土地經過打包高價租賃給其他公司,賺取流轉差價。
3、養殖
利用流轉的土地做規模養殖。
4、做設施農業
流轉大規模土地后,做設施農業,從而獲取規模化收益,設施農業屬于高投入高產出,資金、技術、勞動力密集型的產業。它是利用人工建造的設施,使傳統農業逐步擺脫自然的束縛,走向現代工廠化農業、環境安全型農業生產、無毒農業的必由之路,同時也是農產品打破傳統農業的季節性,實現農產品的反季節上市,進一步滿足多元化、多層次消費需求的有效方法。設施農業是個綜合概念,首先要有一個配套的技術體系支撐,其次必須產生效益。這就要求設施設備、選用的品種和管理技術等緊密聯系在一起。
創行合一點評:土地是農業的根本,在休閑時代,土地與農業已經不是以往的那種簡單組合了,在土地基礎上的創意農業、休閑農業、科技農業已經替代了以往的"盯著農業做農業"的時代,怎樣尋求土地的最大收益稱為拿地前最大思考。我院認為,將土地拿來做休閑農業,做創意農業,其產生的經濟效益遠遠超過單純的做農業。

(二)想著農業,拿地做金融

1、通過土地套補貼
(1)農業補貼有哪些
①直接補貼及農業保險
糧食直補、良種補貼、農機具補貼、對農業生產資料價格進行綜合補貼、糧食風險基金,每年再逐步提高補貼的標準。新增補貼向糧食等重要農產品、新型農業經營主體、主產區傾斜加大農業保險支持力度,鼓勵開展多種形式的互助合作保險。
②農業用水、用電及其他補貼
農業項目按規定享受農業用電、用水政策,同時,可以向林業局申請林木補貼,向水利局申請發電機、變壓器等,向發改委及財政局申請基本的建設補貼。
③農產品加工流動政策
降低農產品生產流通環節用水電價格和運營費用,規范和降低農產品市場收費,強化零售商供應商交易監管,完善公路收費政策,加強重點行業價格和收費監管,加大價格監督檢查和反壟斷監管力度,完善財稅政策,農產品產地初加工支持政策;鮮活農產品運輸綠色通道政策;生鮮農產品流通環節稅費減免政策。
④稅收減免政策
農業公司依法享受稅收減免政策,同時,合作社銷售社員生產的農產品,免征增值稅。一般納稅人從合作社購進的免稅產品,可按13%的扣除率計算抵扣增值稅進項稅額。對農民作社向社員銷售的農膜、種子、種苗、化肥、農藥、農機免征增值稅。對合作社與社員簽訂的農產品和農業生產資料購銷合同,免征印花稅。
⑤林業類惠農補貼
造林補貼。喬木林和木本油料林每畝補助200元,灌木林每畝補助120元(內蒙古、寧夏、甘肅、新疆、青海、陜西、山西等省區灌木林每畝補助200元),水果、木本藥材等其他林木每畝補助100元、新造竹林每畝補助100元。
(2)農業補貼的種類
①2003年開始,國家對種糧農民實行直接補貼及農資綜合補貼。
②2007年開始,生豬標準化規模養殖場(小區)建設,農業保險保費補貼試點。
③2008年,對糧食大戶的獎勵政策,繼續實行糧食最低收購政策,奶牛標準化規模養殖小區建設。
④2012年,肉羊肉牛標準化規模養殖場(小區),畜禽養殖場進行標準化改造
⑤2014年,繼續完善農業保險保費補貼政策。增加農業保險品種,開展農作物制種、漁業、農機、農房保險和重點國有林區森林保險保費補貼試點,增加農業保險品種。農資綜合補貼、退耕還林補貼、草原生態保護補助等等。
2、抵押土地來貸款
(1)什么是農村土地經營權抵押貸款
土地經營權抵押貸款,是指用土地的經營權(使用權)抵押給銀行,從銀行貸出一定比例的資金。土地的承包權(農戶的)不變,所有權(村集體)也不變。因此土地經營權抵押貸款,不會發生"抵押之后地就收不回來"的現象。
(2)農村土地經營權抵押貸款的對象和條件
農村土地經營權抵押貸款對象為從事農業生產經營的組織或個人。向金融機構申請抵押貸款必須符合以下條件:
A.具備一定生產規模和持續生產能力的種植(養殖)業、設施農業、現代休閑農業及其他符合抵押條件的農村土地經營權;
B.土地承包或流轉程序合法,行為規范;
C.合法取得土地經營權,并依法取得農村土地承包經營權證或農村土地承包流轉經營權證等證件;
D.依法經營,未改變土地的農業用途;
E.抵押土地所在的村集體經濟組織及流出方同意抵押并在貸款無法歸還時進行處置。
(3)貸款一般流程
貸款申請→貸款調查→貸款審查、審批→簽訂抵押借款合同→辦理抵押登記手續→貸款發放→貸后檢查→貸款歸還。
(4)需要提供的資料
申請貸款人向貸款銀行提供五方面的資料:一是規范有效的土地承包合同,由農村集體經濟組織統一流轉的,附農戶委托流轉協議;二是地上(含地下)附著物情況說明資料;三是申請人身份證原件及復印件(申請人為法人還需要提供營業執照副本及加蓋公章的復印件、法定代表人或負責人身份證原件及復印件);四是土地承包經營權人同意抵押的意見書;五是貸款銀行要求的其他材料。
"貸款銀行要求的其他材料",比如中國農業銀行,為了保證貸款用于農業項目,還要求:
A.具有較豐富的種養經驗和技術,其中從事農業種植業生產經營時間不低于2年,從事養殖業生產經營時間不低于3年。
B.從事農業生產經營項目自有資金比例不低于30%。
C.大田作物種植。水稻、小麥、玉米、大豆等糧食種植面積一年一熟地區不低于100畝,一年兩熟地區不低于50畝;棉花、蔬菜、蓮藕等經濟作物種植面積不低于50畝。
D.水產品養殖。魚池、網箱精養面積不低于50畝,大湖、水庫散養面積不低于500畝。
E.設施及特種農業。采取溫室大棚等設施開展農業生產經營的,以及從事林果、花卉、苗木、人參等特種農業的,種植或養殖面積不低于5畝。
F.以家庭承包方式取得農村土地承包經營權開展農業生產經營的,種植或養殖面積準入條件可為以上第三至第五款標準的50%。
(5)需要注意
農村土地承包經營權抵押的期限不得超過農村土地承包期的剩余期限。
因為農業經營風險和波動性比較大,所以貸款期限都比較短。一般來說,各地農村土地經營權抵押貸款期限為1年,原則上不超過3年,5-10年及以上的個別地區也有,但很少。
農村土地承包經營權抵押貸款金額一般在其所評估(包括地上附著物)認定價值的50%-80%之間,各地規定不同,具體請咨詢當地。
(6)以下是開展農村土地承包經營權抵押的地區:
安徽省:2014年啟動,在金寨、鳳臺、廬江、天長、鳳陽、懷遠等6縣(市)先行試點,2015年在全省逐步推開。試點階段,重點選擇農村商業銀行、徽商銀行、村鎮銀行等開展土地承包經營權抵押貸款業務。
黑龍江:截至2014年年末,黑龍江省64個縣(市)中已有58個縣(市)開辦了土地承包經營權抵押貸款業務,2015年全面推進。
山西:山西省2013年確定在潞城市和新絳縣開展農村土地承包經營權抵押貸款試點,后又追加靈丘縣、孝義市、左權縣、高平縣等13個(市、區)。
浙江省:嘉興、湖州、長興、慈溪、臨海也分別于2010年、2011年和2013年先后開展了農村土地承包經營權抵押貸款試點,如今全省多地已經推廣。
吉林省:2012年以來,吉林省從梨樹縣開始,探索農村土地收益保證貸款新模式,吉林省未來將農村土地經營權抵押貸款試點范圍擴大到28個產糧大縣,到2017年基本實現全覆蓋。
山東省:萊蕪、德州、棗莊、青島、濰坊、濟寧、壽光等多地都涉及。
四川省:《四川省農村土地流轉收益保證貸款試點工作方案》于2014年1月正式發布,在成都、德陽、綿陽等8個市9個縣(市、區)開展農村土地流轉收益保證貸款試點。
河北省:2014年11月,河北發布《河北省農村土地經營權抵押貸款管理暫行辦法》,指出將優先支持以種植糧食作物為主、示范帶動作用突出的農民合作社、家庭農場、專業大戶。
3、糧食銀行來盈利
(1)揭秘土地通過糧食銀行盈利的法寶
抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。而當你流轉了大規模土地,就可以通過糧食銀行用土地抵押貸款。糧食銀行一方面解決了農民的賣糧難、儲糧難問題;一方面減少了糧食浪費,為國家節約了糧食。
"糧食銀行"主要有三個特點:
一是存取自由。"糧食銀行"存取時間通常為一年,其間糧權不變,可以隨時提取存糧或兌現。
二是保值增值。農民存糧后可以直接提取現金,也可以根據市場價格變化隨時進行結算。如果市場價格上漲,就按上漲價格結算,糧價下跌時可按照存入量兌換等值的糧油產品。
三是與便民連鎖店聯網,兌換方便。農民憑"存折"可到糧食系統開設的"糧油超市"兌換生活用品。
(2)利用土地承包經營權向銀行貸款
郵儲銀行在2014年將配合一號文件,積極推進農村綜合金融改革,如推進土地權益抵押貸款試點,攜手阿里巴巴發展農村互聯網金融等。
4、通過眾籌來營收
利用已流轉的土地,請相關規劃設計院進行土地規劃,利用編制好的規劃創意和項目在融資平臺開展眾籌,從而利用眾籌好的資金來開展項目,賺取項目盈利。

(三)換種思路做旅游

換種思路做旅游,用哪來的地做休閑農業,做旅游產業綜合體,包含盯著農業的農業,包含旅游,又能做金融,還可以做地產、做養老、做鄉村文化產業,借助地來做最時髦的產業——旅游業。
選擇國家重點扶持的項目,如文化產業的扶持政策,鄉村旅游示范點的資金補貼,以及規模農業、設施農業等相關政策。
把拿來的地做休閑創意農業,經過旅游化包裝后可以做農業地產,在城市居住環境糟糕的情況下,未來居住的藍領天堂肯定是在郊區和農村,隨著交通的不斷發展,農村至城市將會變得很便捷,因此開發包裝好的農業地產也是比較好的項目。
做當前市場溢價空間高的項目,可以考慮郊野休閑農莊、鄉村旅游景區、鄉村文化產業、鄉村養老基地、鄉村度假別墅、農業產業園區等。在保證思路與創意的前提下,設計好項目的盈利模式與運作模式即可。

(一)活用規劃求收益

2014年1號文件中提出:引導和規范農村集體經營性建設用地入市。在符合規劃和用途管制的前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價,加快建立農村集體經營性建設用地產權流轉和增值收益分配制度。這就表明農村建設用地有巨大的利益空間,這就要求我們拿到土地后一定要根據當地的實際情況做好旅游規劃,擬好可行的旅游規劃才可能向政府申請要一定的建設用地,申請好的建設用地配合農業用地的景觀打造、配套服務,可以做養老地產,同時還可以做設施農業等,采用規劃做好旅游,做好企業,做好品牌,做好產品都將會使土地收益明顯增加。

(二)巧用專家來生金

土地要想盈利,你得搶先他人一步了解國家的政策和"機密的情報",這樣才能更準確的引進農業項目和拿到國家的補貼。這就要求我們明白如何整合自身的人脈資源,知道如何做公關才能讓你的土地盈利事半功倍!
1、學會利用政府資源。
政府資源能給你一手的政策資料和情報,讓你搶占政策先機。
2、學會整合企業資源。
企業資源可幫你提供渠道、產品、人脈等更多的市場資源。
3、學會物色農旅人才。
農旅人才可在發展現代農業、農業互聯網、休閑農業等專業領域,助你一臂之力。
4、學會利用規劃人才。
好的規劃人才可以拿出好的規劃方案,一個好的方案不僅可以引資還可以爭取各項補貼,還能賺取品牌收益。

(三)賣地方法

1、一是賣產品品牌
通過賣土地開發形成的,如農莊品牌、農產品品牌、旅游景區品牌、產品價值和產品收益等。
2、二是賣土地增值
土地溢價、土地地產(鄉村度假別墅、土地轉手租賃給市民、與景區(科研單位和藝術團體)捆綁賣長期收益等。
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