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休閑農業選擇什么樣的開發模式至關重要

2015/6/29 11:16:01  來源:創行合一旅游規劃設計院


休閑農業


 

       此文為2015年6月14日在重慶隆帆集團董事長一行座談時的發言紀要,現該項目已經簽訂策劃和規劃合同,正在穩步推進中。

 

  一、休閑農業大勢研判

 

  眾所周知,中國地產黃金十年過去了,礦產黃金十年也過去了,現在進入了農業黃金十年。

 

  近年,在城郊拿上千畝甚至萬畝土地,做休閑農業、鄉村旅游、養生養老等大休閑泛地產項目的熱潮漸起。

 

  (一)目前都是誰在搞休閑農業呢?

 

  第一類人群:房地產及其關聯產業商、礦老板和實業制造商。

 

  房地產下行壓力/國家對能源的控制/新技術和高科技門檻太高,不約而同地選擇了農業這個資本洼地,開始圈地運動,圖謀轉型。

 

  第二類人群:資本市場,VC、PE、基金和機構。

 

  看重的是農業經濟長遠升值的潛力,而且農業題材在政策和金融上也有短期運作空間,大宗交易、農產品期貨、農業設施租賃、企業并購重組和上市融資的游戲規則已經建立;

 

  第三類人群:返鄉創業的農民。

 

  這些人帶著資金、經驗、資源和成功的光環回來接收同村人大片拋荒土地,搞起家庭農場自己當家作主;

 

  第四類人群:有“中國鄉村情懷”的藝術家、建筑師、規劃師等群體甚至還要在華生活的“老外”。

 

  總之,城市紅利攤薄,鄉村“廣闊天地、大有作為”,休閑農業恰逢其時,5-10年中國農業必將迎來大復興!

 

  我們這個項目就屬于第一類人群,有實力的房地產投身休閑農業,但要用第四類人群的方法和方式來做項目。

 

  (二)休閑農業應該怎么來做呢?

 

  首先應該做好策劃規劃。

 

  當前社會處在一個思維覺醒的時代,工業4.0、互聯網+、90后登場、老齡化社會等等代表未來趨勢的跨界融合,是農業升級的必然方向。在這個快速變革的時代,休閑農業不是拼體力,而是拼思維、拼資源、拼品牌、拼情懷、拼生活方式。策劃規劃是連接資本、政府、民眾和市場的魔法師,從選址、立項、設計、建設,策劃師和規劃師在休閑農業里所能起到的作用非常關鍵。

 

  其次,不能盲目投資。

 

  休閑農業不是硬開發、大開發、盲目開發,而是軟開發、小開發、巧開發 。近幾年農業項目規模越來越大,動輒千畝萬畝,財力雄厚的開發商以資本為傲,加之不切實際的軍師推波助瀾,很容易陷入投資沖動和資本思維里,最后變成拼砸錢和打價格戰,從而導致成本難以收回,千萬投資付之東流。

 

  (三)有逼格的旅游地產才能大賣

 

  休閑農業是一個值得長期耕耘的事業,但不是來大錢、來快錢的領域,如何找到當前的盈利點,使地塊能夠良性運轉起來,成為首要考慮的問題。這里,我們提出一個觀點:鄉村民宿是一個很好的切入點,有逼格的旅游地產才能大賣!

 

  中國地產黃金十年時間蓋了幾代人都住不滿的房子。除了少數大城市,各個地方都出現了空城、鬼城,蓋出來的房子并沒有那么多人去住,也租不出去。大部分人買房子是為了坐等升值,房產成了一種金融工具,購房不是為了投資而是投機。同時,旅游地產也出現滯銷現象,除了節假日熱鬧外,其余時間冷冷清清。投資商搞旅游是為了賣房子,借著景區要地但不做旅游——也是掛羊頭賣狗肉。

 

  在新常態下旅游地產還能做嗎?應該怎么做?

 

  首先要肯定的是旅游地產值得做,但是做法要改變。以往的旅游地產大部分依托傳統觀光型景區,主要是國家4A及5A級旅游景區,但這類景區基本上是靠名氣掙團隊客源錢的觀光模式(一錘子買賣),而且大部分的旅游景區由于人滿為患,服務質量不佳,“不來終生遺憾,來了遺憾終生”,此類景區的旅游地產基本上是沒有出路。

 

  隨著經濟結構的轉型升級,地產逐步回歸實業屬性,就是要“住人”。

 

  而現在旅游休閑已經進入到大眾化自助式的時代,現在又是一個講究逼格的時代,中國人正逐步過上“5+2” 的逼格生活方式,逼格時代的旅游地產賣的不是量而是質,求“既好玩又有情懷”。比如浙江德清的莫干山民宿,以“裸心谷“為代表的鄉村民俗動輒都是二三千元的高房價,還供不應求。比如北京的”古北水鎮“,烏鎮的開發商硬是在司馬臺長城腳下造出一個北方地區少見的古鎮,特別有逼格,當然房價也很可觀。這些創新的業態層出不窮,也代表了未來的旅游地產升級方向,要想旅游地產賣得好,就要做出逼格的休閑環境,要有逼格的產業項目支撐。

 

  休閑農業的旅游地產市場更好。因為傳統主景區那邊,大格局已定,船大難掉頭。而新開發的地塊,沒有什么負擔,只需要創意,反倒能做成很有逼格的休閑度假產品。所以,現在旅游地產的盈利實現的模式不主要依靠“賣房子”,而是“賣產業”。這個產業就是融合了“吃住行游購娛”于一體的綜合體驗。要實現“賣產業”的目的,就必須識到“旅游地產”本質是“休閑地產”,要拋棄“掛羊頭賣狗肉”的思路,踏踏實實地做旅游、休閑的文章,做出有逼格的休閑環境和休閑產業來!

 

  二、項目地分析與研判

 

  首先,項目地處市郊,交通便利,環境優越,主要有山地、溝谷、林地、梯田、耕地、村莊等資源,資源類型多樣,地塊充足,具備發展休閑農業和鄉村旅游的條件。

 

  其次,旅游市場發展呈現4個趨勢:一是從觀光向度假轉變;二是散客市場為主;三是國民休閑需求增長較快,尤其是鄉村休閑;四是以“品質化、個性化、回歸自然”為特色的鄉村民宿逐漸火熱。結合本項目分析,周邊景區多以觀光為主,缺少鄉居度假旅游產品,且重慶市場需求較大,市場尚未飽和。因此,項目地的旅游開發需要另辟蹊徑,結合市場前沿,創新創異,以獨特的手法打造旅游吸引物,要用產業發展的眼光來看待。主要從兩方面打破常規,尋求突破點:

 

  不走同質化,實現彎道超車

 

  跳出傳統景區發展模式,將項目放在整個重慶市發展的大環境中。當前重慶旅游發展以景區觀光為主,門票為王,而鄉村旅游只有簡單的采摘項目,項目地能不能做成一個美麗鄉村休閑的樣板?能不能把承德地區傳統的鄉村文化活動恢復起來?

 

  重慶的旅游基本還停留在山水觀光的層面,體驗型的、休閑型的景區很少,項目地的發展就是要超越傳統模式,可以不通過門票收入,而以其他的業態來盈利,發展休閑度假,讓游客真正的留下來、住下來、玩起來、再回來。

 

  精品意識or規模思路?

 

  從初步考察的結果來看,項目地的地塊條件有限,開發出來的景區承載力也十分有限,并不適合于大眾觀光型的景區模式的旅游開發。根據游客旅游規律,游客在景區停留3個小時消費一頓飯,停留6個小時住宿一個晚上,目前項目地上下山用時1小時,完全靠觀光根本留不住人。

 

  要設計什么樣的吸引物,才能讓游客能在這里吃一頓飯、住一晚上?

 

  要做就做精品。

 

  精,而非大,靠的不是規模,而是創意。

 

  根據初步考察分析,項目地所在的合川周邊具有較好的旅游環境和氛圍,但景區的開發還停留在觀光層面。而在鄉村旅游方面,尚未形成四季可觀的田園景觀,民俗資源和鄉村文化缺乏挖掘、整理和運用。項目地擁有較好的鄉村旅游資源,區位條件好,完全可以通過規劃,創新創意,打造出一個地區鄉村旅游的精品

 

  從重慶市角度出發,結合當前全國旅游發展的態勢來看,項目地要走差異化、特色化、精品化發展道路,初步定位為融鄉村旅游、休閑農業、體育休閑為一體的中高端精品度假鄉居

 

  三、定位于發展戰略

 

  1、總體定位

 

  項目地有資源、有特色,但是缺靈魂,通過打造集花果園、運動園、美鄉園于一身的鄉居樂園,將項目地打造成城市居民的第二居所,融綠色、歡樂、浪漫、養生、動感漁一體的鄉村樂園。

 

  2、發展戰略

 

  農業旅游開發有四大法寶:美景造勢、科技驅動、文化引領、民宿留人。

 

  美景造勢:營造超大面積、高觀賞性的農業景觀,給游客以大尺度的畫面感,形成強大的視覺震撼力。對大面積農業景觀藝術化處理。

 

  科技驅動:運用現代農業高新技術(涵蓋生物技術、信息技術、航天技術、新能源技術、新材料技術)來武裝農業、改造農業的技術體系。農業科技創新就是創造新的旅游資源。

 

  文化引領:農業旅游是載體,文化是靈魂。農業旅游不只是在種植農作物,還要“種植”文化,讓文化扎根在農業旅游土壤上。節慶文化、農耕文化、地域文化、主題文化。

 

  民宿留人:具有田園情懷的鄉居,外表樸實,室內精致,游客在此既有現代享受,又有老家感受。民宿集現代享受與老家感受于一體,滿足那些事業有成、鄉愁無落的中高端消費者需求。

 

  3、開發思路

 

  特色花海景觀作為市場引爆點

 

  從油菜花景觀到薰衣草景觀到桃花、櫻花景觀,這些景觀的市場引爆效應已經很明顯,當前景觀的打造也已經成為一門藝術,特色景觀,升級版景觀,與文化相映襯的景觀成為景區打造的核心之所在。如項目地可以利用梯田修整出“一路向天”景觀。

 

  鄉村美宿作為形象塑造點

 

  游客來了,不光是看,最主要的是如何吸引游客住下來。項目地不追求建大酒店,現在的酒店都要求降星級了,最火的是主題性的文化旅游酒店和民宿客棧。就是要形成一種美宿的概念,要充分利用當地的資源條件,鄉村自然就是景觀,鄉村老房屋也是景觀。項目地將來要做的就是鄉村美宿,而且單純的改造一下也完全是不夠的,我們要做的是主題化改造。

 

  鄉村體育運動增強吸引力

 

  低空飛行是當前火熱的體育運動項目,目前開展這個項目的景區不多,可以在項目地設立一個戶外運動基地或低空飛行俱樂部,發展低空運動。戶外運動與旅游結合緊密,可以作為一個戶外拓展基地。2014年國務院已經放開了低空飛行的限制,開放1000米以下的低空領域。項目地有山谷、有平地,有開展的條件,可以搞幾個特色項目,如動力三角翼、熱氣球、滑翔傘等,是一個高利潤的項目。

 

  修建渝北第一騎行綠道,作為吸引人氣、提升品牌的項目,以開放來撬動市場,不指望這個項目賺錢,主要用來提升人氣。結合路段設計路線,在邊上設計一些特色景觀,如鄉村特色的房子休息點、特色觀景臺、新奇特的綠植、盆栽等等。

 

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