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如何在鄉村開發中找到酒店地產的機會?

2015/6/8 11:08:27  來源:創行合一旅游規劃設計院

 

 

    在近20年的發展中,鄉村旅游雖然日漸紅火,但基本上都是低水平的農家樂,也即“午餐經濟”,能讓游客住下來的鄉村酒店很少。當然,這也是與消費水平和消費理念的階段性有關。

 

  隨著城市化進程的加速,工作節奏的加快,競爭壓力的不斷增大,人們對于鄉村美麗的風景、幽雅寧靜的環境、清新的空氣、淳樸濃厚的生活風味,人與自然和諧相伴的相處方式,保存久遠的文化傳統等越來越向往,因而越來越多的人選擇到鄉村去旅游,去體驗真正的鄉村生活,讓疲憊的身心得以放松。“望得見山、看得見水、記得住鄉愁”。這些富有詩情畫意的話語讓人們更加思鄉,渴望回到多年前夢中的美好鄉村,真正能夠融入到鄉村生活中去。

 

  近年來興起的一些鄉村酒店,比如北京的山里寒舍、浙江的裸心谷、江西的篁嶺,以全新的姿態亮相市場,其質樸的外觀,星級酒店的設施,鄉愁文化的設計,讓人耳目一新。雖然房價很高(一般都不低于1000元/晚),但依然取得了很好的銷售業績。這些鄉村酒店面向新興市場,由于迎合了市場的需求,都取得了很好的經濟效益和品牌效益,以其前期的成功走向品牌擴張之路。這種鄉村酒店就是未來旅游地產投資的一個新興方向,打著旅游地產名義的住宅房產開發已經到了末路。

 

  現在很多投資商投資鄉村旅游和休閑農業,不僅是規劃未來的藍圖,還得找到當前的贏利點,使地塊能夠良性運轉起來,鄉村酒店可以說是一個很好的切入點。鄉村酒店不僅是鋪天蓋地的農家樂改造升級的需求,也是創造新需求新業態的重要方式。鄉村酒店通過將土地流轉起來、資產經營起來、農民組織起來趟出了一條鄉村建設的新路。

 

  鄉村酒店依托農民的住房進行改造,這是農民最大的資產,也是最亟需喚醒的沉睡資產。令人遺憾的是,古老的原生態鄉村已經越來越少,且消失速度相當驚人。據統計,2000年我國有360萬個自然村,到2014年減少到230萬個,十多年里有100多萬個村子消失了,等于一天消失300個自然村落,這其中包含不少古村落。很多古村落像很多中國農村一樣,變成了只有少數留守老人的“空心村”,破敗凋敝。苦于找不到發展路徑,只能面臨消失的慘痛命運。另一方面,這些“記得住鄉愁”的古老村落,又是城里人渴望修養身心的最愛。有歷史記憶、地域特色、民族特點的美麗鄉鎮如果能通過鄉村酒店的建設得以留存,讓農村里的古樹、廟宇、老房子等風貌存活下來,而不是沉淀為一種記憶,一定會受到城市高端人群的歡迎。

 

  鄉村酒店投資,首先第一步要選址。一般合適的目標大概需具有六個條件:第一,交通便捷,高速路下來半個小時車程。第二,獨立村落。第三,最好是古村,有良好的的文化底蘊,有老房子。第四,這個村子空置率一定要有70%-80%。第五,風景好,有青山綠水環抱。第六,農村基層組織有凝聚力,“兩委”負責人有號召力。

 

  選址完畢以后就要進行土地流轉和資產買斷或者租賃。一般是采取租賃的方式,這對農民有保障。每家每戶本著自愿原則寫申請,將全村的閑置房屋出租給開發公司,開發公司給一個合適的可變動的租價。農民的土地也可以流轉給公司進行農副產品和旅游配套項目開發。土地和房屋問題解決以后,開發公司對村中老宅進行改造,農民不掏一分錢,都是在原有宅基地上進行,房屋權屬仍是村民和村集體的,租賃期滿即可收回,讓村民們吃 “定心丸”

 

  鄉村酒店房間一般在原有老房基礎上改造裝修而成,從外面看還是村民老宅,木門、木窗、椽子、石頭院墻等都得到保留。而室內卻別有洞天,融合古樸與現代理念,五星級的客房及衛浴設施,中西餐廳,無線網絡覆蓋;木門、木窗內加襯雙層塑鋼玻璃門窗,青石鋪地,安裝地采暖設施;家具擺設頗費心思,很多衣柜、條案、桌子都是從村民手里淘來的“老物件”,連門牌都可用時令和節氣來命名,無處不透著悠久的鄉舍韻味。

 

  一般而言,可以先選取幾個院落進行改造,取得了一定的效果之后,再逐步擴大規模。這有利于資金的回流,也通過示范性的工作讓村民看到遠景,推動村民和公司的順暢合作。開發公司可以協助村里成立旅游專業合作社,進一步推動土地、房屋流轉,在不改變所有權前提下,村民以房屋、果樹、土地入社,化零為整,委托企業統一管理;合作社可組織農民到公司上班,為社員農戶同時帶來土地(宅地)租金、工資收入及效益分紅等多種收益。

 

  這種鄉村酒店投資少、見效快,發展預期穩定,特別受到各級政府和村民的歡迎,有長久的生命力。最終將形成品牌優勢、管理優勢、人才優勢,可以進行連鎖運營,將項目的投資、開發、運營及管理經驗系統化,未來在擴展到周邊乃至全國大城市、風景名勝周邊形成連鎖式運營,逐漸延伸品牌,從開發經營逐漸轉移至投資管理領域。目前裸心谷就已經同時開始運營七個“裸心”系列項目,山里寒舍也在北京和全國各地布局多個“寒舍”項目。

 

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