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如何打造養老地產的“農企模式”

2015-01-09  來源:北京創行合一規劃設計院  作者:

  (一)將養老地產行業與農企的全產業鏈條聯系起來,吃是一大塊


  目前,養老地產行業已經實施全產業鏈發展模式。實際上,養老消費群體的特殊需求決定了養老地產行業的全產業鏈的構建。養老地產體系涉及到旅游管理、健康管理、醫療管理、娛樂管理等等,注重的后續服務。產業導入醫療服務,而高端養生地產則包括心靈養生、食療養生、醫療養生、運動養生及環境養生五個領域。但即使養老地產行業已經形成了全產業鏈,養老消費群體的身心需求仍然無法得到充分滿足。單純的靠一些健身、休閑(兵乓球、臺球、象棋)的附屬設施雖然可以讓老年人“打發時間”,但老年人沒有老有所成的心理成就感,因此將養老產業與農業產業鏈條結合起來,將會是對傳統養老方式的突破和創新。農業產業鏈條與養老產業聯合開發、營銷推廣,兩者各自借助對方的品牌效應和吸引力,實現共贏。


  養老產業結合農業產業鏈共同發展,在具體的服務過程中,也能夠達到互利。農業種植、生產、加工、農產品消費等農業產業鏈條的各個階段融入養老元素,如果在養老地產中為老年人提供小塊耕地,耕種蔬菜、花卉等,既為其找到了“工作”,鍛煉了身體,且能讓子女們吃到自己種的蔬菜,也是對其年老后社會價值的肯定。這些養老群體也便成了有機農產品、綠色蔬菜的消費群體。


  (二)先做休閑旅游,其次再做地產文章


  許多地產項目設置在景區,目的就是利用景區的知名度和景區環境,實現對景區地產的銷售或出租。養生地產結合休閑旅游,首先還是要做好休閑旅游。休閑旅游的發展為養老地產提供優美環境和完善的服務設施,此外,養老地產還借助休閑旅游的發展賺人氣、提地氣,最終形成財氣。


  (三)農企養老地產不能“掛羊頭賣狗肉”,要真正為“老”服務,為“農”服務


  如果養老地產最終走的是一條“掛羊頭賣狗肉”的商品房盈利模式,那肯定長遠不了,養老地產規劃最需求的是服務。養老地產與其他房地產項目不同點的是,養老地產必須考慮配套設施、醫療、養老服務等問題,賣的更多的是服務而不是房子,不能再走一些地方發展旅游地產的歪路。我國養老服務包括老年人的生活照料、產品用品、健康服務、文化娛樂、金融服務、住區建設等,產業鏈很長。目前,發展養老地產必須要解決好四大問題。農企模式下的養老地產在健康服務、文化娛樂、住區建設方面有獨有的優勢,因此一定要好好利用農業這個基礎條件,做好各方面的服務工作。此外,除考慮對養老消費群體的服務問題,在征地、農業發展過程中,要充分照顧當地農民利益。


  (四)解決政府關切的重要問題


  政府給予養老行業政策支持,主要是需要這些企業把產業做起來,帶動區域的發展,“批地”、“拿地”的同時要求把農業旅游產品開發出來。


  “批地”、“拿地”必須經過政府,這就需要解決政府關切的重要問題。政府需要的就是給你“批地”的同時要求把農業旅游產品開發出來,不能只是把“旅游”當成借口和幌子,政府需要企業把產業做起來帶動區域的發展,而不僅僅是“圈地建房”。事實上,政府的關切和企業的切身利益現在是完全結合上了,以前房子不愁賣,現在沒有好的吸引點房子也不好賣或者說賣不上價錢。單純大規模開發房地產的思路已經行不通了,規模大了必須要產業及配套的支撐,而發展旅游是激活區域的重要途徑。


  農業旅游地產的拿地方式不同于住宅地產的單一的“招拍掛”,開發商可以通過一二級土地開發聯動獲取相對廉價的土地。但是地方政府必然會在項目招商中要求占有一定比例的公共產品(比如道路、橋梁、水景、村莊改造拆遷安置等),而且項目動輒上千公頃,遠大于住宅地產或商業地產用地,開發商在承接公共產品的同時獲取一定比例的配套建設用地也就順理成章,由于后者的騰挪余地很大,而且透明度較低,同行競爭不多,使開發商的利潤空間較好把握。既然有這種區別于“招拍掛”流程更易操作的“拿地”方式,地方政府自然也會更謹慎選擇合適的投資商,首要就是規避開發商光賣房子不搞旅游或者“囤地”坐等升值“套現”。

養老地產



北京創行合一規劃設計院,一站式旅游策劃規劃設計院,專業從事美麗鄉村規劃 

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,擁有甲級旅游規劃資質。"十年磨一劍"經歷長期的理論探索和實踐累計!
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