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養老地產的藍海在農村

2015-01-09  來源:北京創行合一規劃設計院  作者:

  1.市場催生農企模式


  根據國家統計局發布的2010年第六次全國人口普查數據公報顯示,我國60歲以上人口已達到1.77億,占總人口的13.26%。而針對老年人的產業,的確將會面對一個巨大的市場。但目前養老市場出現的一個問題是“兩端熱,中間冷”。也就是說,高端的現在很稀缺,特別低端的也很稀缺,低端不盈利開發商也不愿意做。高端的效益還是不錯的,如果享受到政策支持,然后又能享受到信貸的支持,那么做一些高端的養老,實際上收益是不錯的。


  目前,所謂的一些高端養老多為景區式、氣候式養老,近幾年比較火熱的養老方式要數海南的候鳥式養老,但景區式、氣候式養老模式依賴于地理環境和資源條件,獲地成本高,且被大企業掌握,一般企業很難拿到地。針對中小型農企業說,與那些資金雄厚的險企、房企來競爭景區式、氣候式高端養老類型,無疑是以卵擊石,因為,這些中小型農企需另辟蹊徑,走一條能夠發揮自身優勢、符合自身情況的康莊大道——休閑農業養老,這種養老模式暫且稱之為農企模式。農企模式就是休閑農業與養老地產結合起來,在休閑農業中加入養老元素,在養老地產中融入休閑農業。


  隨著全民養老時代到來,就近養老、就地養老更趨向中國人的實際,農企模式符合這個實際。中國這一代的老年人大多來自于農村,對農村有天然的情節依賴。農村不僅沒有城市的嘈雜與喧囂,而且自然環境、空氣質量等條件更符合老年人養老需求。


  與景區式、氣候式養老模式相比,政府給予農企模式養老地產更多地土地政策優惠。農企模式開發養老地產不僅能享受養老產業政策支持,還能享受到農業政策優惠。


  2.農村養老地產政策優惠多


  相對于其他地產項目而言,養老地產在土地獲得方面極具政策優勢:


  用地性質里并無養老地產這一項,如果建成后住房部分銷售給養老者,企業運營醫院、養生等輔助性功能部分,此類地塊則應該以住宅用地性質來出讓;如果全部由企業租賃方式運營,則應該比照商業用地性質。不管是住宅用地還是商業用地,比照市場價格制定出讓底價并以招拍掛方式出讓,是必須遵守的規則。


  養老地產規劃結合休閑農業,可享受到土地政策優惠:


  以往農業用地由于無法自由流轉,嚴重限制了休閑農業的發展。2014年中央1號文件明確規定“引導和規范農村集體經營性建設用地入市”等政策,休閑農業與房地產開發結合必將迎來很大的發展機遇,這不僅包括高檔住宅開發與農業莊園的結合,大型旅游地產開發還可以充分融合進入休閑農業和鄉村旅游。創行合一研究報告預計,土地改革是未來幾年最大的制度紅利之一,農地不僅可以釋放出數量可觀的建設用地,緩解高地價的壓力,部分坐擁大量非住宅用地的農業和旅游企業可能將大幅受益土改盛宴。更重要的是,農地流轉將為傳統房地產企業帶來新的投資機會。一直以來,國內休閑農業及旅游項目存在規模與集約化程度不高、競爭力不強等局面。業內人士認為,一旦農地可自由流轉,必然吸引大量傳統房地產企業介入,并積極探索休閑農業與房地產開發相結合的全新盈利模式。從創行合一的研究和實踐來看,當前即有很多傳統的房地產商開始把目光轉向農村和城鄉結合部,也有很多企業早就開始試水農業休閑地產。在農地實現自由流轉的境況下,必然會有更多的開發商開始探索新的盈利機會。在巨大的政策利好與資本支持下,“地產+農業”將創造出全新的產業盛景,疲軟的城市房地產市場將轉戰農業地產的藍海,同時,大量的資金和人才的注入也將為新型城鎮化和農業現代化增加活力。



北京創行合一規劃設計院,一站式旅游策劃規劃設計院,專業從事美麗鄉村規劃 

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